关于农村集中居住区建设的建议

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  内容:推进农村集中居住区建设工作是统筹城乡发展、改变城乡二元结构、加快城乡一体化进程的需要,是农村、农民共享改革发展成果的需要,也是践行社会主义新农村建设“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”二十字方针的一个重要载体。
  国内多数地区的农村集中居住区建设相对起步较晚,存在以下状况:在建设的方式上,有的地方是将现有的农民住宅全部拆除后重新建设;有的是将新批准的住宅集中建设;有的是确定新的集中居住点,引导、鼓励村民到规划点集中建设居住。在建设的手续上,有的集中居住区经政府规划部门审批,有的没有经过审批,而是由镇村自行规划,自行建设。经过规划审批的,有的办理了用地手续和建设许可手续;有的先建设后办理;有的没有办理。建设的主体上,有的是将宅基分给村民自行建设;有的是以村委会、村民组为单位集体建设,由村民再向建设者出资购买;有的是交由开发商建设,由村民向开发商购买。在使用的主体上,有的是本集体经济组织的成员;有的是外来人员以本地村民名义购买使用;有的干脆由外来人员直接购买使用。
  由于在建设的方式、手续、主体和使用主体方面“百花齐放,各取所需”,导致了许多问题的产生。
  一是审批手续不规范。我国对土地采取严格的审批制度,尤其是对耕地的使用,其审批更为严格。但目前不少地区农村集中居住区建设,没有合法的审批手续,有的甚至未取得规划审批。尤其是新建的居住区,大多是占用现有耕地,未按规定办理用地审批手续,只由当地村镇与承包户签订一份征用或调整土地协议,给予一定的经济补偿后,即开始建设。由于当地政府对这一行为的认可与支持,使得这一行为虽然不符合法律的规定但能够顺利实施。
  二是公共设施不配套。许多集中居住区没有文化、体育、医疗、购物、休闲等基本的配套设施。此外,对照环境优美村的要求,这些集中居住区,大多没有完整的雨污分流设施和相配套的生活污水处理设施。
  三是使用主体不确定。按照我国土地管理法的规定,取得宅基地的主体只能是本集体经济组织内的成员,符合取得宅基地的条件,并通过合法的审批手续。但现在集中居住区建设中,有一部分使用主体超出了这一范围,出现了部分城镇居民到农民集中居住区购房的现象,而建设者受经济利益的驱动,有时并不认真审查购买者的主体资格,使得购买、使用的主体超出了法律规定的范围。
  四是矛盾纠纷常发生。由于上述手续和主体的违法,导致建设行为违法,购买合同无效。同时,由于房屋价格、质量问题,承包户对耕地的占用、补偿问题,建设者对建设手续的办理和费用问题,以及购买者对房屋产权的拥有等问题,导致农民集中居住点的纠纷大量产生。
  五是法律支撑较薄弱。在土地使用、建设许可等方面,国家都有强制性的规定。而许多农民集中居住区由于征地、建设、买卖等行为不符合相关规定,属于违法行为,致使无法办理相关的产权证明,给权属确认及处理纠纷带来很大的难度。一则难以对征地、建设、买卖等行为作出有效的保护;二则一些行为虽属无效,但由于建设行为的不可逆转性,无法适用无效行为的处理规定,不能进行返还等处理,导致处理难度增大;三则与国家相关法律相悖,不利于政府威信的维护与农村政策的落实,不利于社会和谐稳定。

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